Eigenmietwert Abschaffung Schweiz 2029: Was sich ändert und was das für Eigentümer bedeutet
Die Abschaffung des Eigenmietwerts gehört zu den grössten Steuerreformen im Immobilienbereich der letzten Jahre. Der Bundesrat hat nun entschieden: Die neuen Regeln treten per 1. Januar 2029 in Kraft.
Doch was bedeutet das konkret für Immobilienbesitzer:innen, KMU und Unternehmer:innen in der Schweiz?
In diesem Artikel erklären wir die wichtigsten Änderungen verständlich und zeigen, worauf Sie sich bereits heute vorbereiten sollten.
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümer:innen von selbstgenutztem Wohneigentum versteuern müssen.
Die Idee dahinter:
Wer im eigenen Haus wohnt, hat einen geldwerten Vorteil gegenüber Mietern – und dieser wird besteuert.
Was ändert sich ab 2029?
1. Abschaffung des Eigenmietwerts
Der Eigenmietwert entfällt für selbstgenutztes Wohneigentum (Erst- und Zweitliegenschaften).
2. Wegfall wichtiger Abzüge
Mit der Abschaffung gehen auch zentrale Steuerabzüge verloren:
• Unterhaltskosten bei selbstgenutzten Liegenschaften können nicht mehr abgezogen werden; für vermietete/verpachtete Liegenschaften bleibt der Abzug bestehen
• Energetische Sanierungen sind bei der direkten Bundessteuer nicht mehr abzugsfähig
Ausnahme: Kantone können gewisse Abzüge weiterhin zulassen (zeitlich begrenzt)
3. Einschränkung beim Schuldzinsabzug
Schuldzinsen sind grundsätzlich nicht mehr abziehbar. Ein Abzug ist nur noch möglich (1) anteilig, wenn vermietete oder verpachtete Liegenschaften vorhanden sind (im Verhältnis zum Gesamtvermögen), sowie (2) befristet und begrenzt für Ersterwerber.
4. Neue Steuer auf Zweitliegenschaften möglich
Kantone dürfen eine zusätzliche Objektsteuer auf Zweitliegenschaften auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einführen, um Steuerausfälle zu kompensieren.
Warum die Reform schon heute relevant ist:
Auch wenn die Umsetzung erst 2029 erfolgt, sollten wichtige Entscheidungen bereits heute unter Berücksichtigung der neuen Regeln getroffen werden:
• Kauf oder Verkauf von Immobilien
• Planung von Renovationen
• Hypothekenstrategie
• Steueroptimierung langfristig
Wer früh plant, hat klare Vorteile.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts vereinfacht das System – bringt aber neue Komplexität in der Steuerplanung.
Es gibt keine pauschalen Gewinner oder Verlierer.
Entscheidend ist die individuelle Situation.
FAQ
Wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?
Per 1. Januar 2029.
Ist die Abschaffung für alle Eigentümer ein Vorteil?
Nein. Je nach Verschuldung und Situation kann sich die Steuerbelastung erhöhen oder senken.
Kann ich weiterhin Renovationskosten bei selbstgenutzten Wohneigentum abziehen?
Nein, bei der direkten Bundessteuer nicht mehr. Kantone können Ausnahmen vorsehen.
Was passiert mit Zweitwohnungen?
Kantone können zusätzliche Steuern auf Zweitliegenschaften einführen.
Sollte ich jetzt handeln?
Ja. Frühzeitige Planung ist entscheidend, um steuerlich optimal aufgestellt zu sein.
Sie möchten wissen, wie sich die Reform konkret auf Ihre Situation auswirkt?
Wir unterstützen Sie gerne bei der Analyse und Planung.