Eigenmietwert ab 2029: Was passiert mit dem Schuldzinsenabzug?
In unserem ersten Beitrag zur Abschaffung des Eigenmietwerts haben wir die wichtigsten Änderungen allgemein zusammengefasst. In diesem Folgebeitrag zeigen wir, was die neue Regelung konkret für Hypotheken, private Schuldzinsen und die Steuerplanung bedeutet.
Was gilt heute?
Heute wird der Eigenmietwert als Einkommen besteuert. Im Gegenzug können Eigentümerinnen und Eigentümer insbesondere Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten steuerlich geltend machen.
Das heutige System funktioniert vereinfacht gesagt so:
- Der Eigenmietwert erhöht das steuerbare Einkommen.
- Hypothekarzinsen reduzieren das steuerbare Einkommen.
- Unterhaltskosten können bei selbstgenutzten Liegenschaften ebenfalls abgezogen werden.
Für viele Eigentümerinnen und Eigentümer war es deshalb bisher steuerlich interessant, eine Hypothek nicht vollständig zurückzuzahlen. Die Schuldzinsen wirkten sich einkommensmindernd aus.
Ab 2029 ändert sich diese Logik deutlich.
Was ändert sich ab 2029?
- Der Eigenmietwert entfällt.
- Der Abzug für Liegenschaftsunterhalt entfällt bei selbstgenutztem Wohneigentum.
- Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleibt der Unterhaltskostenabzug bestehen.
- Schuldzinsen bleiben nur noch eingeschränkt abzugsfähig.
- Für Ersterwerbende gibt es einen zeitlich und betragsmässig begrenzten Sonderabzug. [cot.ch], [cot.ch]
Damit fällt bei selbstbewohntem Wohneigentum in vielen Fällen nicht nur eine Steuerbelastung weg, sondern auch ein bisher wichtiger Steuerabzug.
Die neue Grundregel beim Schuldzinsenabzug
Künftig können private Schuldzinsen nicht mehr einfach im bisherigen Umfang vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
Entscheidend ist neu, ob vermietete oder verpachtete Liegenschaften vorhanden sind. Schuldzinsen bleiben nach der neuen Regel nur noch im Verhältnis des Werts der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen abzugsfähig. [cot.ch], [cot.ch]
Das bedeutet vereinfacht:
- Wer nur ein selbstbewohntes Eigenheim besitzt, kann die Hypothekarzinsen ab 2029 grundsätzlich nicht mehr abziehen.
- Wer zusätzlich vermietete oder verpachtete Liegenschaften besitzt, kann einen Teil der privaten Schuldzinsen weiterhin abziehen.
- Je höher der Anteil der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften am gesamten Vermögen ist, desto höher ist der abzugsfähige Anteil der Schuldzinsen. [cot.ch]
Faustformel für den künftigen Schuldzinsenabzug
Die neue Berechnung lässt sich vereinfacht mit folgender Formel darstellen:
| Abzugsfähige Schuldzinsen = | Private Schuldzinsen × Wert der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften Gesamtes Vermögen |
Oder in Kurzform:
Private Schuldzinsen × begünstigtes Immobilienvermögen Gesamtes Vermögen |
Zum begünstigten Immobilienvermögen gehören vermietete oder verpachtete Liegenschaften. Selbstgenutzte Liegenschaften werden bei dieser Berechnung nicht berücksichtigt. Das Faktenblatt des Eidgenössischen Finanzdepartements beschreibt diese Verhältnismethode anhand verschiedener Beispiele. [cot.ch] [cot.ch]
Kurzes Beispiel zur Formel
Zur Veranschaulichung ein vereinfachtes Beispiel:
Ausgangslage
- Selbstbewohntes Einfamilienhaus: CHF 950’000
- Vermietete Eigentumswohnung: CHF 520’000
- Wertschriften und Bankguthaben: CHF 180’000
- Gesamtes Vermögen: CHF 1’650’000
- Private Schuldzinsen pro Jahr: CHF 15’600
Auswertung:
Die vermietete Eigentumswohnung hat einen Wert von CHF 520’000. Das gesamte Vermögen beträgt CHF 1’650’000. Der Anteil der vermieteten Wohnung am Gesamtvermögen beträgt somit rund 31,5 Prozent.
Berechnung
CHF 15’600 × CHF 520’000 ÷ CHF 1’650’000
= CHF 4’916
In diesem Beispiel wären somit rund CHF 4’900 Schuldzinsen steuerlich abzugsfähig.
Die restlichen rund CHF 10’700 könnten steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden.
Merke: Entscheidend ist nicht nur die Höhe der Hypothek oder der Schuldzinsen. Wichtig ist vor allem, ob vermietete oder verpachtete Liegenschaften vorhanden sind und welchen Anteil sie am gesamten Vermögen ausmachen.
Beispiel: Nur selbstbewohntes Eigenheim
Weitere Liegenschaften sind nicht vorhanden. Es werden keine Miet- oder Pachterträge erzielt.
Nach der neuen Regel ergibt sich kein begünstigtes Immobilienvermögen. Die Hypothekarzinsen können ab 2029 grundsätzlich nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Das Faktenblatt des Eidgenössischen Finanzdepartements zeigt ebenfalls, dass ohne vermietete oder verpachtete Liegenschaften kein abzugsfähiger Schuldzinsenanteil entsteht. [cot.ch]
Für viele Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer ist dies die wichtigste Änderung.
Beispiel: Eigenheim, Ferienwohnung und vermietete Liegenschaft
- Selbstbewohntes Eigenheim: CHF 1’050’000
- Selbstgenutzte Ferienwohnung: CHF 420’000
- Vermietete Wohnung: CHF 680’000
- Bankguthaben und Wertschriften: CHF 250’000
- Gesamtes Vermögen: CHF 2’400’000
- Private Schuldzinsen pro Jahr: CHF 24’000
Für die Berechnung zählt nur die vermietete Wohnung von CHF 680’000 zum begünstigten Immobilienvermögen. Das selbstbewohnte Eigenheim und die selbstgenutzte Ferienwohnung werden nicht berücksichtigt.
Berechnung
CHF 24’000 × CHF 680’000 ÷ CHF 2’400’000
= CHF 6’800
Das zeigt: Auch bei mehreren Liegenschaften ist genau zu prüfen, welche Liegenschaften vermietet oder verpachtet sind. Selbstgenutzte Liegenschaften erhöhen den abzugsfähigen Anteil nicht.
Auch andere private Schuldzinsen können betroffen sein
Auch andere private Schuldzinsen können betroffen sein, zum Beispiel:
- private Darlehen
- Konsumkredite
- Kreditkartenschulden
- Lombardkredite
- private Finanzierungen im Zusammenhang mit Beteiligungen
- Darlehen im Rahmen von Nachfolge- oder Kaufpreisfinanzierungen
Gemäss Faktenblatt des Eidgenössischen Finanzdepartements können Personen ohne vermietete oder verpachtete Liegenschaften künftig grundsätzlich keine privaten Schuldzinsen mehr geltend machen. [cot.ch]
Gerade für Unternehmerinnen und Unternehmer kann dies relevant sein. Wer private Finanzierungen für Beteiligungen, Nachfolgeregelungen oder Investitionen aufgenommen hat, sollte die steuerlichen Auswirkungen frühzeitig prüfen.
Sonderregel für Ersterwerbende
Gemäss Faktenblatt des Eidgenössischen Finanzdepartements beträgt der maximale Schuldzinsenabzug im ersten Jahr:
- CHF 10’000 für verheiratete Ehepaare
- CHF 5’000 für übrige steuerpflichtige Personen
Der Abzug reduziert sich während zehn Jahren jährlich um 10 Prozent. Danach entfällt er vollständig. [cot.ch]
Dieser Sonderabzug kann für Ersterwerbende wichtig sein. Er ersetzt den bisherigen allgemeinen Schuldzinsenabzug aber nicht vollständig.
Was bedeutet das für die Hypothekarstrategie?
Ab 2029 fällt dieser steuerliche Vorteil bei selbstgenutztem Wohneigentum in vielen Fällen weg. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass jede Hypothek möglichst rasch amortisiert werden sollte.
Das COT-Team empfiehlt, die Hypothekarstrategie nicht nur aus steuerlicher Sicht zu beurteilen. Wichtig ist eine Gesamtbetrachtung.
Zu prüfen sind insbesondere:
- Höhe der bestehenden Hypothek
- Zinssatz und Laufzeit der Hypothek
- verfügbare Liquidität
- geplante Unterhaltsarbeiten oder Sanierungen
- private Vorsorge und Pensionierungsplanung
- alternative Anlagemöglichkeiten
- familiäre und erbrechtliche Überlegungen
- vorhandene oder geplante vermietete Liegenschaften
- private Darlehen oder Beteiligungsfinanzierungen
Eine Amortisation kann sinnvoll sein. Sie muss aber zur gesamten finanziellen Situation passen.
Was sollte bis Ende 2028 geprüft werden?
Das COT-Team empfiehlt insbesondere folgende Prüfpunkte:
- Bestehen hohe Hypotheken auf selbstgenutztem Wohneigentum?
- Sind grössere Unterhaltsarbeiten oder Sanierungen geplant?
- Können Unterhaltsarbeiten sinnvoll vor 2029 umgesetzt werden?
- Gibt es vermietete oder verpachtete Liegenschaften?
- Bestehen private Darlehen oder andere private Schuldzinsen?
- Wurden Kredite für Beteiligungen oder Nachfolgeregelungen aufgenommen?
- Ist eine teilweise Amortisation sinnvoll?
- Sollte die Hypothekarstruktur angepasst werden?
- Kommt der Ersterwerberabzug in Frage?
Gerade bei mehreren Liegenschaften, gemischter Nutzung oder privaten Finanzierungen lohnt sich eine frühzeitige Analyse.
Wer ist besonders betroffen?
Eher entlastet werden Personen, die:
- keine oder nur geringe Hypotheken haben
- wenig Unterhaltskosten erwarten
- keine grösseren Sanierungen planen
- bisher einen hohen Eigenmietwert versteuern mussten
Stärker betroffen sein können Personen, die:
- hohe Hypotheken auf selbstgenutztem Wohneigentum haben
- bisher stark vom Schuldzinsenabzug profitiert haben
- private Darlehen oder Lombardkredite haben
- grössere Sanierungen nach 2028 planen
- mehrere Liegenschaften besitzen
- Eigenheim, Ferienwohnung und Renditeliegenschaft kombinieren
- private Finanzierungen für Beteiligungen oder Nachfolgeregelungen haben
Ob die Reform im Einzelfall vorteilhaft oder nachteilig ist, hängt stark von der persönlichen Situation ab.
Fazit
Für viele Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet dies:
- Hypothekarzinsen auf dem selbstbewohnten Eigenheim sind ab 2029 grundsätzlich nicht mehr abziehbar.
- Ein Abzug bleibt nur noch anteilig möglich, wenn vermietete oder verpachtete Liegenschaften vorhanden sind.
- Auch andere private Schuldzinsen können betroffen sein.
- Für Ersterwerbende gibt es eine befristete Sonderregel.
- Die Hypothekarstrategie sollte rechtzeitig überprüft werden.
- Geplante Sanierungen und Unterhaltsarbeiten sollten bis Ende 2028 sorgfältig geplant werden.
Das COT-Team empfiehlt, die persönliche Situation frühzeitig zu prüfen. So können Hypotheken, Sanierungen, Amortisationen und private Finanzierungen rechtzeitig auf die neue Steuerregelung abgestimmt werden.
Sie möchten wissen, wie sich die Reform konkret auf Ihre Situation auswirkt?
Wir unterstützen Sie gerne bei der Analyse und Planung.